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王丽新

继信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房企融资后，银行以“内保外贷”助力房企境外融资提上日程。12月9日，首单落地的7亿元贷款已被龙湖集团提款。近期，碧桂园、美的置业等房企或将“接棒”，“内保外贷”未来有望进一步扩容。

“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。核心条件之一是，需有资产抵押担保。

即便如此，为什么“内保外贷”甫一落地，就大大触动了资本市场的神经？三大背景值得思考。一是房企海外融资已连续4个月无新增，信用债融资处于冰封，“借新还旧”的大门基本关闭；二是内房股债务违约事件时有发生，境外对中国房地产市场预期较为悲观，存量债券折价大，负面影响较明显；三是明年一季度房企将再迎偿债小高峰，其中待偿海外债超过1000亿元。

防止出险房企继续增加，平稳有序安排好明年一季度民营房企偿债事宜，相当关键。这期间，“内保外贷”将率先打破房企海外融资僵局，迈出稳信用的关键一步。

首先，“内保外贷”的落地，是金融支持房地产的进一步拓展与补充。“三箭齐发”之下，与如今相对较为通畅的境内信用债融资以及重启的股权融资等渠道相比，“内保外贷”是将关注点延伸到了境外融资端。利用境内外两个市场资源进行投融资，是补充性融资渠道，可为部分流动性暂时困难的未出险房企争取时间与空间。

其次，“内保外贷”的实施，有助于未出险房企“借新还旧”。在过往正常的海外融资节奏中，每年一季度是房企“举债”期，因此明年一季度美元债偿压力不小。此番政策提前出手，且首笔贷款完成放款仅用时10天，意味着后续那些仅是短期流动性困难的未出险房企可以快速效仿跟进。由此，稳定未出险房企信用体系，保证其销售端、交付端正常运转，进而保障上下游供应商不出现坏账、不出险，防止债务违约风险继续扩大，这是建立风险隔离带的重要手段之一。

再次，“内保外贷”的出台，是逐步冰释中国房地产企业境外融资困境的“头啖汤”。在年内约40家房企境外债务违约、部分房企撤出资信评级、部分房企被债权人提出清盘呈请等影响下，内房股信用体系及境外投资者投资信心遭到冲击。“内保外贷”加快实施，说明改善地产行业资金面的基调已经由境内扩展到境外，先助力未出险房企境外融资破冰，再逐步修复信用。同时，还向境外投资者释放了一个明确信号，即在防范系统性风险底线框架下，出于稳住地产基本盘的考虑，各方责任主体会积极纾困。

不难看出，当下落地的“内保外贷”虽非房企依靠自身信用发行债券，且目前看贷款规模也不大，但却非常有力地破开了境外融资大门，向全球投资者展示出相关部门稳地产的决心，发出支持民营房企化解境外债风险以及稳信用的重要信号。

关键词： 内保外贷