近日，济南、青岛、宁波等地先后放松了限购政策，但随后，苏州放松限购政策在一天后被取消，恢复至非苏州户籍居民家庭购房条件为3年内在苏州连续缴纳6个月社保。青岛限购政策则是“部分撤回”，删除了“二手住房不再限购”的政策内容。两大热点城市放松限购政策显现“一日游”，引发业内外不小热议。

不同城市市场需求显现“博弈”

【资料图】

公开资料显示，近期广州、济南、青岛、宁波等一二线城市提出的限购放松政策，主要涉及以下两方面内容：

其一，宁波、济南和青岛等二线城市加码放松限购。宁波在执行层面全面取消限购，买房人仍需申请购房证明，但不再做审核。济南则继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，二环外区域则全面放开限购。

其二，作为一线城市，广州已放松限价，以便引导房企市场化定价，加快房地产去库存。“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，意味着广州的主城区热销盘可以适度涨价，远郊区域刚需盘则可以降价促销。

我们认为，当前济南、青岛和宁波等二线城市楼市普遍面临较大下行压力，这是调控政策力度加码的重要因素。

比如青岛，8月得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中主城区月均到访800-100组。项目认购量环比基本持平，多数项目的月均成交维持在10-40套，主城区热销盘月均成交在60套，整体依旧处在较低水平。

政策暖风频吹，济南、青岛和宁波等二线市场信心或将有所修复，但由于二线及三四线城市潜在购房需求存在一定博弈性，未来不同城市楼市有可能出现“此消彼长”现象。即需求回归二线城市带动了当地楼市大概率企稳，但三四线城市可能会因此流失部分市场需求，从而使市场显现下行态势。

城市复苏有先后

展望未来，我们认为从中央到地方，稳地产政策仍将持续发力，或将涉及以下三方面内容：

其一，多措并举保交楼，并从局部城市试点向全面执行过渡。截至目前，保交楼政策措施主要包括设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款、派遣工作组、返还土地款和适度放松预售资金监管等。

例如郑州，多项保交楼政策措施正有序开展，由中心城市设立纾困专项基金，规模暂定100亿元；拟对全市95个使用保交楼专项借款项目开展全面审计，严令在10月6日前，实现全市所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。

其二，房企融资边际改善，央企国企、以及优质民企将受益。8月底9月初，中债增对民营房企发债提供了全额担保，体现出监管部门对房地产增信力度仍在加大。而龙湖、碧桂园、新城控股等首批试点民企均顺利发行了中期票据。

在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下，未来或将适度把控房企去杠杆节奏，房企整体融资环境有望边际改善、由此，问题房企或将有序出清，央企国企、以及优质民企则将获得业绩提升良机。

其三，地方需求端政策力度有望继续加码，直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”。可以期许的是，除一线城市仍需从紧执行调控政策之外，杭州、南京、成都等强二线城市或部分区域执行调控政策，弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”，压力城市更将落地购房补贴、税费减免等刺激性政策。

但值得注意的是，从政策量变到市场全面回稳仍需时间，政策只能改变斜率但不能改变趋势。一方面，行业大周期拐点到来，行业规模已然见顶，未来大概率将转入下降通道。另一方面，房企暴雷、项目停工等行业风险不断发酵，市场信心再度受挫。“买涨不买跌”心理，使房价预期转跌或将加剧市场观望情绪。

整体，当前城市市场分化持续加剧，一线及强二线城市市场有望回稳，弱二线及多数三四线城市调整周期较长。具体来看，上海、北京、合肥等市场更具弹性，随着9、10月供应放量，成交有望明显反弹。广州、南京等市场或将持续修复但区域分化加剧，主城区需求坚挺，但远郊去化困难。重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升。而南宁、长春等弱二线及多数三四线城市楼市难言乐观，成交或将持续低位运行、去库存将是未来市场的主旋律。

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