【企业】

正荣地产寻求债务展期 上半年拟处置30-40亿资产

2月21日晚，正荣地产发布公告称，就5笔年内到期债券进行交换要约及同意征求，该5笔债券尚未偿还的本金总额为7.97亿美元及人民币16亿元。2月23日，正荣地产召开投资者电话会，相关负责人表示，公司寻求债务展期是出于短期境内外债务压力，目前无法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口。对此，正荣地产表示，要在减少负债规模的前提下，推进部分项目的转让，争取在2023年到期之前改善流动性局面，预计上半年可以完成30亿元到40亿元左右规模的资产盘活处置。

看点：又一千亿房企出现债务危机。对正荣地产来说，需积极进行资产出售并加大销售力度，以最大力量回笼资金填补债务窟窿，防止违约金额继续“滚雪球”。

10家债市房企主动披露债务与销售情况

2月24日晚，碧桂园、龙湖集团、新城控股、中国金茂等10家房企债券发行人在上交所公开披露企业经营状况等信息。此次披露内容包括销售情况、债券发行情况、偿债能力、公司战略与下一步安排等。业内人士表示，房企此举为主动向外界释放利好，以应对行业下行对自身带来的投资者信用危机。

看点：行业进入“黑铁时代”，投资者、购房人对房企产生信用危机，加之部分市场传言也极易引发连锁反应，因此房企需要一个发声窗口向外界释放利好消息，实现口碑、市值等方面的稳定与修护。

回购债券、出售资产 房企积极“稳预期”

本周，多家房企积极进行债券回购及资产出售，以稳定负债、回笼资金。其中，新城控股回购约1.6亿元2022年到期利率7.5%的美元债；旭辉控股集团表示，2月8日至24日，已回购并注销2900万元今年4月到期，票面利率为6.7%的优先票据，该债券目前累计回购注销4900万元；融信中国本周先后两次回购2022年到期利率10.5%美元债，回购额超1.3亿美元，并且汇款约2.86亿美元，用于偿还该票据。资产出售方面，恒大动作频繁，本周转让项目公司东莞市鸿钏房地产9.9%持股份额，由光大集团接手；此后出售4个项目相关股权予光大信托及五矿信托，收回部分前期投资款约19.5亿元，该笔交易可化解其项目涉及的约70.1亿元债务。禹洲集团以3.05亿港元出售旗下健采有限公司85.64%股权；正荣地产本周将旗下荣福（天津）置业51%股权转让给合作方美的置业；融信中国此前也公告称，将旗下宁波海亮房地产55%股权售予海亮集团，回笼资金4.21亿元。另外，处于债务危机中的华夏幸福本周表示，对已签署债务重组协议的“兑抵接”类债权人实施首笔现金兑付，合计金额约5亿元。

看点：不论何种方式，房企在债务化解、资金回笼等方面“马不停蹄”，为的是竭力稳定市场信心。不过，出险企业要想使现金流得到改善，需要走的路还很长。

恒大物业被剔除恒生中国企业指数

2月18日，恒生指数有限公司宣布指数系列季度检讨结果，恒大物业被剔除出恒生中国企业指数，将于2022年3月7日起生效。消息当日，恒大物业收盘下跌3.97%，报收2.66港元/股。此前于去年6月，恒大物业成功入选恒生中国企业指数成分股。自上市以来，恒大物业股价一直在走下坡路，从2021年2月高点19.74港元一路跌至2022年1月的2.38港元，总跌幅高达87.9%。自恒大集团出险债务危机以来，恒大物业一度被摆上货架，但与合生创展的交易告吹后，市场上便没有其再度被出售的消息。此外，本周另一物企金茂服务确定拟全球发售1.01亿股股份，预计至多募资8.25亿港元，将于3月10日挂牌上市。

看点：恒大物业此次被剔除，仍是受到恒大集团债务问题影响。恒大物业是否会再次被摆上货架，还需时间为我们验证。

【市场】

1月70城房价环比降幅减弱

2月21日，国家统计局发布1月70城房价数据。总体来看，70城新房和二手房销售价格环比降幅减弱，同比涨幅总体回落。其中，28城新房价格环比上涨，数量创下近5个月新高。就城市等级看，一、二线城市新房价格均止跌转涨，二、三线城市二手房价格环比继续下降，但降幅较上月收窄。就具体城市看，银川新房价格涨幅领跑70城，环比涨幅为1.5%，其次为北京和成都，环比涨幅均为1%，再次为重庆，环比涨幅为0.9%。

看点：2022年首月的房价表现与近期市场升温态势相匹配，这也说明经过2021年四季度金融信贷等政策的不断调整，楼市过冷、房价过快下跌的态势开始得到扭转。随着市场交易的复苏，价格方面相应会有积极表现，楼市“小阳春”或将出现。

LPR继续持平 多地房贷利率松动放款加快

2月21日，央行发布的最新LPR显示，1年期为3.7%，5年期以上为4.6%，与1月保持一致。同时，近期多地房贷利率出现松动。其中，六大行2月21日起集体下调广州地区房贷利率，首套、二套房均下降20BP，分别降至5.4%、5.6%。京、沪房贷利率也随1月LPR的下降出现下调，上海首套、二套主流房贷利率分别为4.95%、5.65%，北京则为5.15%、5.65%。二线城市方面，杭州、苏州首套、二套房贷利率也迎来下调，杭州各大银行首套房利率基本稳定在5.6%~5.65%，苏州则在4.85%~4.9%。此外，上海、南京房贷放款速度也有所增快，最快可提高至一周左右。

看点：目前多地调整房贷利率符合市场预期，是住房信贷环境宽松力度加大的表现。这也能进一步降低购房成本，后续此类城市数量或将继续增加。

【政策】

住建部谈房企债务违约 “保交楼”成首要目标

2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。住建部负责人在会上表示，要继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。住建部同时强调，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

看点：住建部此次再提“三保”，并要求压实企业主体责任、落实属地政府管理责任，由此督促企业莫要“躺平”影响民生，消费者不该为房企“高杠杆”的恶果埋单。

两部门发文推动银行保险机构支持保障性租赁住房发展

2月25日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。《意见》鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。《意见》提出四项要求，具体概括为发挥各类机构自身优势、把握保障性租赁住房融资需求特点、建立完善内部机制以及加强风险管理。另外，《意见》还提出，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。

看点：保障性租赁住房是当前我国住房事业的发展重点。《意见》的提出，推进了保障性租赁住房金融市场的形成，进而完善保障性租赁住房在建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等多个环节的金融服务支持。

海口加强商品房预售资金监管

2月23日，海口市住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》，明确规定房企、销售代理单位收取的所有售房款（含定金、订金、认购款、各分期房款、按揭贷款等）应当直接存入监管账户。海口住建局表示，出台此次政策的目的是为进一步规范开发企业、监管银行的行为，保障购房者的合法权益，防范房地产市场风险。自去年来，加强商品房预售资金监管成为多地关注内容，包括北京、成都、青岛、湖州等多个不同等级城市均出台了相关规定。

看点：加强商品房预售资金监管，可以极大程度避免开发企业挪用、套取购房资金，造成“烂尾”风险，符合了“保交楼、保民生、保稳定”的目标。

广州否认“豪宅限价放松”传言

2月23日，广州市住建局在对媒体回应“豪宅限价放松”传闻时指出，不管是豪宅还是普宅都没有放松，系外界误读。此前于2月10日，广州住建局曾表示，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，对楼盘实施动态价格指导，目前限价政策并没有放松。同时，广州将一如既往支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

看点：当前楼市出现转暖迹象，房贷利率、首付下降等政策对购房者趋于利好，但也令一些关于“楼市松绑”的谣言不胫而走。“房住不炒”仍是楼市主基调，购房者切勿相信小道消息，一切应以官方发布为准。

南宁、晋中下调二套房公积金贷款首付比

本周，南宁公布新版《住房公积金个人住房贷款管理实施细则》。其中规定，首套房公积金贷款最高额度为70万元，二套房为60万元。二套房公积金贷款首付比例由40%下降至30%。山西晋中则将二套房公积金贷款首付比例降至20%，并规定夫妻双方缴存公积金，最高贷款额度为80万元。据不完全统计，2022年以来，全国已有北海、自贡、南宁和福州下调了公积金贷款首付比。

看点：南宁、晋中此次下调二套房公积金贷款首付比例，对改善型购房需求将产生一定利好。结合上述多地降低首付比例来看，二三线城市出现了积极推动房产交易的信号，从资金端加大了购房者运营财务杠杆的幅度和能力。

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