21世纪经济报道记者 吴抒颖 综合报道

又一座城市宣布加强预售资金监管，这一次是海南海口。

2022年2月23日，海口市住建局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（下称“《通知》”），明确规定房地产开发企业、销售代理单位收取的所有售房款（含定金、订金、认购款、各分期房款、按揭贷款等）应当直接存入监管账户。

海口出台这一《通知》的目的是，进一步加强预售资金的监管，规范开发企业、监管银行的行为，保障购房者的合法权益，防范房地产市场风险，保持海口房地产市场长期健康稳定发展。

根据《通知》，监管银行将作为监管实施主体并细化监管协议内容，并由监管银行按照相关规定及协议约定实行全过程监管。而对于开发企业，则规定开发企业及销售代理企业应当公示所销售项目的资金监管账户，并告知购房人将所有购房款存入本项目监管账户。

在流程细则上，《通知》要求，开发企业在商品房预售前，应与监管银行签订商品房预售资金监管协议。开发企业应当如实申报重点监管资金，不得少报。监管银行在签订监管协议前，应按照项目取得不动产首次登记为目标，对开发企业申报重点监管资金的分项构成、各分项金额进行核查，并按照相关规定及协议约定实行全过程监管。

此外，对于重点监管资金的拨付，则要求应严格按照建设进度、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等各节点把控。

为了保障这一规定的实施，《通知》还指出，如果开发企业违反《海南省商品房预售资金监管暂行办法》及上述通知要求，未按规定收存及使用预售资金、提供虚假证明材料申请使用预售资金、以收取其他款项为名变相逃避监管，或存在其他违反预售资金监管规定的，海口市住建局责令其限期改正，整改期间开发企业不得申请拨付预售资金。

如果情节严重或拒不改正的，则暂停开发企业在海口市所有开发项目的商品房预售，记入企业不良行为向社会公示及纳入企业征信系统。此外，如果监管银行有违规行为的，海口市住建局报送海南银保监局依法依规处理，并限制其三年内不得监管新的预售项目。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析称，过去存在开发企业绕开预售资金监管账户的情况，挪用和套取预售资金具有一定普遍性，海口过去曾经出现烂尾楼遍地的情况，为了防范风险，加强预售资金监管也符合保民生、保交楼、保稳定的新主题。

李宇嘉续称，加强预售资金监管并不意味开发企业无法提取预售资金，而是根据工程所需额度和销售进度等来进行监管，该留存的留存，该提取的提取，因此这也是一种正本清源。

随着市场环境的变化，去年以来全国多座城市优化了对预售资金的监管。

例如，2021年11月4日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》（下称“意见稿”）就指出，“去年以来，部分开发企业在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，我委在总结梳理近年来预售资金监管实践经验的基础上，会同北京银保监局、人行营管部对现行政策进行了修订，形成了意见稿。”

《意见稿》中指出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。此外，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

在全国层面，2022年2月22日，据新华社报道，商品房预售资金监管新规于日前出台，其中有“五大亮点”值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

一位华南开发企业的人士告诉21世纪经济报道记者，在预售资金监管新规出台后，目前在预售资金提取上有边际放松，表现在监管额度更加优化，合理提取的部分也能得到回应。

中国房地产业协会会长冯俊在接受新华社采访时表示，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。

关键词： 防范风险