财经网讯 2月23日，正荣地产召开投资者电话会，正荣地产董事长黄仙枝、执行董事兼副董事长刘伟亮、执行董事兼CFO陈伟健、副总裁李洋、财务负责人康弘、公司秘书陈坚等高管参加会议。

会上，管理层对正荣地产的债务展期计划、目前面临的困境等方面一一解答。

计划其他债券也达成展期

2月21日晚间，正荣地产发布公告称，就5笔年内到期债券进行交换要约及同意征求。

对此，管理层表示，公司进行债务交换要约及同意征求是出于短期境内外债务压力，尤其是非项目层面。监管金融机构以及合作方收紧，造成流动性压力逐渐延伸到了公司的经营层面和公开资本市场的融资。

公司进行了各方面的努力，还是没有办法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口。因此公司希望能在投资人的支持下进行债务展期，避免大面积的违约。公司希望通过债务展期争取一年时间的稳定经营，恢复流动性。

同时，境外美元债的交换要约以及同意征求是债务展期计划当中的一部分。公司希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。除美元债之外，公司还将计划和其他境外债包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排。

另外，管理层表示，公司希望能在相对公平的原则下平等对待境内和境外债权人，公司也将积极与境内外债权人沟通。并同步协商各债权人，对债务进行适当的展期。对于其他债务的一些展期安排，公司也整体希望都能够展期至少一年。对于一些有底层资产的ABS等其他债务的处理，也会考虑执行方式落地手段的差异，同时在整体境内外平等的前提下进行。

管理层希望，债权人能够理解公司当前的处境，给予正荣地产一年的时间来强化经营和资产处置回收现金流，同时迎接政策的好转。

管理层称，目前公司在境外的负债大概接近40亿美元。其中，今年到期的本加息大概有15亿美元。另外，企业还有一部分银行的贷款。在现在的情况下，公司预计流动性紧张的局面在短期内不会有明显的好转。

销售、融资全面承压

对于公司一月份的时候公告赎回永续债，现在却无法赎回，而且这次交换邀约没有任何本金支付，公司的现金在一个月期间内会有如此大变化的质疑，管理层从两方面回应。

第一，今年1月份的公告是基于当时公司资金的铺排计划。在过去的一两个月，整个公司的现金收支和我去年预期的的确相差极大。主要原因，第一个是前两个月整体的销售不及预期，一月份全口径销售额较同期下降约30%。

第二，是前两个月的融资放款普遍落空了，整个融资的净流出加剧。比如，一月份还款接近55亿元，但仅融资14亿元。其中包括西安、广州等多个地方开发贷融资都遭到落空，整个融资净流出四十多亿元，比去年年底的原计划落空20亿元。

另外，年底春节前是工程款以及其他支出的一个高峰，一月份支出比平时高出了将近15亿元，整个一月份的整体现金流流出约81个亿元，超出预期50亿元。因此对我们整个公司原来的资金计划造成了很大的影响。

此外，因为整个监管资金的政策在不断收紧，加上政府监管，金融机构监管以及合作方的监管，多重监管的叠加，造成整个项目层面以外的用于偿还债务的资金非常有限。

到了二月初，正荣地产可用的资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。这样的情况目前仍然没有看到任何的好转。因此，本次交易公司可用的资金非常有限，目前的方案已经是公司能够拿出来的最好方案。

管理层坦承，目前项目公司一月份、二月份每个月能够回流到资金总部的只有大概两亿元左右。在这种情况下，融资渠道依然关闭，今年到期的公开债，预期都比较很难以正常的偿还。

但如果此次交换邀约金统一征求无法顺利的完成，正荣地产只能通过其他方式来考虑整体的债务重组；如果债券持有人接受公司的方案，正荣地产将在一年的时间内争取持续改善生产经营。

管理层分析，鉴于目前国家政策陆陆续续的大家可以看到，从节后有适度的、个别城市的放松。如果这种形式能持续下去，公司预判会有深度的放松情形，尤其是在合理范围内的对融资的管控，能够很好的帮助到公司稳定2022年的整个经营的局面。

首先，放松监管资金可以直接释放项目层面的现金资源，增加公司的可用资金，显著的改善公司的流动性来保持项目付款施工。施工正常情况下，进行适当的资金监管，是有利于项目开发进行的。

另一方面，项目融资的合理需求如果能得到满足，能帮助项目。正常的开发建设，减少对公司全局的资金占用，进一步也有利于顺利开盘和加速销售，有助于销售资金的回笼。

如果金融机构能够在还款端给予适当的弹性，在当前的环境下，有利于缓解短期集中还款的压力。项目层面有更多时间争取销售回款，回笼资金，有助于整个现金流的稳定。

在销售方面，管理层表示，目前公司看起来二月份的销售会比1月份更差。销售回流大概两亿元，明显是变差的。公司希望整个销售会逐步改善，尤其是在一二线城市。

计划出售部分资产盘活资金

在新票据公司的偿还计划方面，陈伟健表示，本期交易是对2022年到期的几笔美元的票据延期到明年的三月份，希望能够在一定的时间内带来稳定的局面。但是目前的在项目层面沉淀的资金还是比较大，尤其是在多方的监管还没有放松，销售额无法快速改善，融资也没有办法有效开放的情况下，延期到2023年还款对公司来说还是一个挑战。

公司预计地产销售要全面的回暖，还是需要一定的时间。公司目前是要保交付，快速销售，并且能够有效改善流动性。在减少负债规模的前提下，推进部分的项目的转让，争取在2023年到期之前改善流动性的局面。本次交易中也安排了部分的资产出售，所得到的那些资金用来偿还美元债。

目前，各个区域均已召开了返岗复工的这种会议和施工单位进行友好协商，以推进工程进度。管理中质量为中心，做好返岗复工的专项工作。项目根据现场的进度，对正常进行的工程款支付额度有所控制，但是都在有序的安排付款。各施工方都在配合安排进场施工，目前已经超过70个项目已进入到了复工的状态，有序的现场进行施工了。目前公司整体运营情况是稳定。

刘伟亮表示，公司主要布局的项目是在一二线和强三线，整体资产的流动性比较好。目前我们已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是以与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30亿元到40亿元左右规模的资产盘活处置。

如果公司这次能够在债权人包括美元债持有人的支持下得到获得一年的展期。有望从以下几个方面增加现金回笼，满足债券的未来兑付：

第一，在途资金的回笼以及受限资金的释放再投资金。我们整个二月初接近120亿，仍应收的账款受限资金从目前的95%有望降低。随着政策的适度放松，有可能会释放一部分补充流动性。

第二，加快销售和资金回笼。截止到2月初，预计剩余的权益货值大概有1300亿以上，基本上分布在南京、苏州、福州等这些核心的省会。加强二线城市获得的流动性整体还是比较好。未来通过加快销售资金回笼来保持生产经营以及资金的回笼。

第三，持有物业的出售。目前还有近100亿元的支持物业，按照公允价值的净值约40元到50亿元之间。这些项目目前考虑进一步的出入回笼之间，缓解流动性的压力。

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